여행을 좋아하시는 분들이라면 다들 알고 계실 에어앤비 !!
에어앤비사업을 일본에서 도전해보고 싶다고 생각해보신적은 없으신가요?
에어앤비등과 같이 객실을 단기로 빌려주고 싶은 사람과 호텔이 아닌
저렴하게 빌리고 싶은 여행자의 니즈가 일치한 사업이 세계각국에서 전개되고 있습니다.
일본에도 에어앤비등이 급속히 보급중입니다.
특히 일본에 주요관광도시인 도쿄,오사카,쿄토의 경우는
일반 부동산임대업으로는 얻을 수 없는 고수익을 에어앤비를 통해서 얻을 수 있다고 하는데요
오늘은 이러한 민박사업!에 관하여 알아보려고 합니다.
2018년6월을 전후로 일본에서 에어앤비 사업을 하시는 분들의 규제가 강화되었는데요
그 이유는 주택숙박사업법의 시행입니다.
주택숙박사업법의 시행으로 사업에 이용가능한 최대 숙박일수가 연간 180일까지만
허가되었는데요.
개인적으로 임차를 한후 맨션소유자(오너)에게 통지없이 임의적으로 에어앤비를 운영하는 분들도 계셨지만
주변주민들의 클레임도 많았던 것이 사실입니다.
2018년 6월 이후로는 에어앤비 사업을 위해서는 맨션관리조합의 허가도 필요합니다.
그로인해 사실상 현재의 민박시장에 참가할 수 있는 분들은
1. 단독주택을 가지고 계신분
2. 1동 맨션을 소유하고 계신분
3.관리조합의 허가를 얻은 소유자
입니다.
다들 궁금해하실 포인트!
민박업 경영을 통해 일본비자를 취득할 수 있는가?
가능합니다!
일본에서 부동산투자를 겸하여 경영비자를 취득하고 싶다는 문의가 매우 많습니다만
주의하실점은
민박사업은 (에어앤비) 지금까지 일본에서 일반화되지 않았던 신규사업이므로
자칫하면 불로소득으로 이해될 수도 있다는 점 입니다.
일본에서 이미 비자를 지니고 계신분들은 해당되지 않지만
에어앤비를 경영하여 경영비자를 취득하고 싶다고 생각하시는 분들은
입국관리국의 심사관이 납득할 수 있는 정확한 사업설명이 요구됩니다.
또한 비자신청시에 심사되는 항목에는 적법성!이 있는데요
여관업허가, 민박신법 신고에 대응하기 위해
경우에 따라 소방설비등의 공사가 필요한 경우가 있습니다.
먼저 부동산을 구입하시기 전에 에어앤비 사업을 계획하고 있다는 것을 부동산회사측에
정확히 전달하여 다른 공사가 필요하지 않은지, 비용이 발생하지 않는 지를
분명히 해둘 필요가 있습니다.
재류 자격의 교부까지
새로운 일본의 재류 자격을 취득하는 경우 6-7 개월,
이미 일본에있는 것이 재류 자격을 변경하는
경우에는 2-3 개월의 기간이 걸리는 것이 일반적입니다.
민박 경영은 개인 명의가 좋을지 법인 (회사) 명의가 좋은지 ?
일단 먼저 경영비자를 염두에 두시는 분들은 법인설립이 필요요건입니다.
1 법인 취득에 의한 절세 효과
법인을 설립하는 데 큰 이유 중 하나가 '절세'가 있다는 것입니다.
실제 일본인들도 부동산투자를 위해서 부동산관리만을 위한 회사를 설립하는 것이 보통입니다.
법인을 설립함으로서 얻을수 있는 절세의 효과는 다음과 같습니다.
① 경비처리를 할 수 있는 범위가 넓다
② 일반적으로 개인사업자의 경우보다 적용 세율을 낮출수 있다
③ 소득을 분산처리가능하여 ②절세의 폭을 넓힐 수 있다.
④ 비자 신청에 유리하다
① 경비의 범위의 차이
예를 들어 단독주택의 일부를 민박으로 이용 일부분을 주거용으로도 사용하는 경우
개인사업자의 경우는 사업에 사용하는 부분(%)만 비용을 계상가능합니다.
이에 대해 법인 명의로 구입하면 기본적으로 나누어서 계상할 필요가 없습니다.
(마찬가지로 차입금의 이자와 재산세에 대해서도 전액을 회사 경비로 처리 할 수 있습니다.)
또한 임원퇴직금, 임원 생명 보험, 교제비 · 회의비 · 복리 후생비,
출장 수당 (출장 여비 규정이 필요) 등도 경비처리가 가능합니다.
② 개인과 법인 세율의 차이
법인세 등은 이익 800만엔 이하에서 약 22 %, 800만엔 이상의 약 30 %입니다.
(임원 보수 등의 비용공제 후이므로 합법적 인 범위 내에서 어느 정도의 조정이 가능합니다.)
개인 소득세는 아래의 세율입니다.
과세되는 소득 금액 세율
195 만엔 이하 5 % (+ 10 %의 주민세)
195 만엔 이상 330 만엔 이하 10 % (+ 10 %의 주민세)
330 만엔 이상 695 만엔 이하 20 % (+ 10 %의 주민세)
695 만엔 이상 900 만엔 이하 23 % (+ 10 %의 주민세)
900 만엔 이상 1800 만엔 이하 33 % (+ 10 %의 주민세)
1800 만엔 초과 40 % (+ 10 %의 주민세)
소득 330 만엔이하일 경우에는 개인 사업자가 세금 부담이 낮지만
그 이상의 소득이 있으면 법인을 설립하는 것이 유리합니다.
③ 소득의 분산 효과
개인의 경우는 기본적으로 부동산 소유주 혼자 납세를 하여야합니다만,
법인을 설립하셨을 경우에는 사장급여, 같이 사업에 참여하는 친인척의 급여등의 지불등으로 이익을 분산시킬 수 있습니다.
그럴 경우 한사람에게 소득이 집중하여 세율이 높아지는 것을 방지할 수 있습니다.
법인의 경우에는 법인에 남겨 이익 사장이받는 급여,
사장의 친척이받는 급여와 일부 분산시킬 수 있습니다.
그러면 한 사람에 소득이 집중 세율이 높아지는 것을 방지 할 수 있습니다.
④ 비자심사시 유리
법인에 자본금을 출자하여
투자 금액, 투자 비용을 명확하게 설명 할 수 있습니다.
⑤ 리스크 회피 (법적 위험 요소 차단)
법인은 예상치 못한 위험으로 부터 개인사업자의 경우보다 리스크요소가 적습니다.
개인의 경우는 민박 사업에서 생겨 버린 법적 책임은 직접 개인이
지게됩니다.
이에 대해 법인의 경우 사장 주주는 어디 까지나 출자 금액을 한도로 책임 밖에지지 않으므로 리스크회피 효과가 있다고 볼 수 있습니다.
부동산취득과 경영관리비자의 상담사례
(배경)
일본후지산근처 호수의 별장을 분양중
중국국적의 부동산 투자자가 구입하여 임대업(관리A사)을 계획중에 있음
연간 임대수입은 별장2동에 연간500만엔정도
여관업의 허가
(질문)
위와 같은 상황의 경우 경영관리비자를 취득하고 싶다는 문의가 있습니다만 취득이 가능한 것인가.
(답변)
추가로 1동을 취득할 매매예정계약서등을 알 수 있는 서류, 향후 사업전개등을 제출가능하면 좋습니다.
별장이랑 별도로 본사사무소가 필요합니다.
하다면 종업원을 고용하는 것이 좋지만 본 경우 부동산A사로 부터 사원을 할당제로 운영가능 여부 확인하는 것도 추천드립니다.
<참고>
상기의 경우 중국투자가분은 기혼이셨습니다.
기혼이신경우 부부가 동시에 비자를 신청하는 것도 가능합니다
(남편분은 경영관리비자 부인분은 가족체재비자)
동시신청의 경우여도 비자의 종류가 다르기 때문에 경영관리비자와 가족체재의 심사의 기준은 다르게 적용됩니다.
동시에 신청함으로서 심사의 특별히 유리,불리등 작용사항은 없습니다.
심사의 포인트는 경영자의 생계부양능력입니다. 가족이 일본에 왔을지 생활에 지장이 없 향후 안정된 생계능력을 가지고 있는지 여부가 중요시 심사됩니다.
그러므로 경영비자의 사업계획서 제출시 상세히 경영내용을 설명하여 수지예측을 정확하게 작성해야 할 것입니다. 또한 제출이 가능하다면 생계능력을 증명하기위한 자료를 추가 제출하는 것도 심사에 도움이 됩니다.
한편, 자녀분이 있으신 경우 현재 일본에 올 필요가 있는지? 일본에 오면 학교는 어떻게 할 것 인지 교육계획의 설명도 추가로 필요됩니다.
대체적으로 경영관리비자의 신청인의 생계부양능력에 문제가 없을 경우 가족체제비자의 허가는 어렵지 않습니다.
가족체제비자의 허가가 어려운 경우는 부모와 자녀가 동시에 일본에 오지 않고
부모만 먼저 일본에서 생활을 한 뒤 몇년후 자녀를 초청할 경우를 들 수 있겠습니다.
이 경우는 어떤 사정이 생겨서 어떤 상황에 바뀌어서 일본에 자녀를 부를 필요가 있는지 설명이 요구됩니다.